前回、「SPCとはどんなものか」というお題でSPCを使った売掛金の証券化について書いた。
ついでに、不動産の証券化についても書こうと思う。

なお、このページは SPCとはどんなものか の知識を前提として書くので、
良く知らない人はそっちから読んで下さい。

ある賃貸業を営んでいる会社C社があったとする。
C社は、ある非常に良い物件を見つけ、それを買いたいと思ったが、
手持ちの資金が無かった。
銀行からの融資は受けられそうであるが、金額的には十分ではない。
そこで、現在持っている物件Aを売ることにした。
だが、その売りたい物件は年間10億円程度の利益を出しており、
そこから考えると売値は100億円程度と予想され、高額なので、
まともに探したのでは買い手がいつ現れるかわからない。
そこで、SPCを使って売ることにした。

C社は、SPCであるX社を作る。
X社は、下記のような宣伝文句で出資者を募る。

「ウチはC社から物件Aを100億円で買い、運営して賃貸収入を得る予定です。
 賃貸による利益は年間10億円程度になる予定で、
 ウチ(X社自身)の運営費を年間1億円引いた後、残った利益9億円は全て出資者に分配します。
 出資しませんか?」

出資者が100億円分集まったら、X社はC社から物件Aを買い、運営する。

X社は物件がある限り運営し、毎年出資者に9億円を分配する。
※なお、SPCであるX社は税金が極めて安くなるように法整備がされている。

ここまででおしまい。
前回の売掛金に絡むSPCは一連の取引が終わったら解散したが、
今回のSPCであるX社は物件Aを長期間運営していく。

これを、不動産の証券化という。
出資者は、SPCであるX社への出資証券を、買い手が付けばいつでも売り渡せる。
出資証券の売買は現物不動産よりもずっと簡単なので、
この仕組みを「不動産流動化」と言ったりもする。

今回のSPCであるX社を作るメリットは、
C社が、売りにくい巨額な資産を売れた、ということである。

また、出資者は、C社に出資するよりも、リスクが明確な分出資しやすい。
(C社に出資するのならばC社のあらゆる事業を精査しなければならないが、
 X社に出資するのならば、物件Aのみを考えれば良い。)

「JREIT」というのを知っている人も多いと思うが、
JREITは、この例のX社みたいなもんである。

詳しいことを知りたい方はこの本を読むと良い。
入門書でありながら濃い内容で、素晴らしい。

以上!

—追記—
SPCについては、下記2エントリも書いています。
SPCとはどんなものか (債権流動化)(ド素人向け)
SPCとはどんなものか その3 開発型SPC(ド素人向け)